خرید یا فروش ملک ورثه ای یا موروثی

ملک ورثه ای یا موروثی چیست؟

ملکی است که به ارث رسیده باشد. این ملک می تواند شامل زمین، ساختمان، یا هر نوع مالکیت دیگری باشد. ملک ورثه ای معمولاً از طریق وصیت نامه یا قانون ارث به یک فرد یا افراد دیگر منتقل می شود.

در ایران، قانون مدنی نحوه انتقال ملک ورثه ای را مشخص کرده است. طبق این قانون، ملک ورثه ای ابتدا به ورثه قانونی منتقل می شود. ورثه قانونی عبارتند از:

فرزندان
پدر و مادر
همسر
اجداد
برادران و خواهران
اگر ورثه قانونی وجود نداشته باشند، ملک ورثه ای به دولت منتقل می شود.

اصطلاحات ملک ورثه ای و ملک موروثی معمولاً به جای یکدیگر استفاده می شوند. با این حال، برخی از افراد معتقدند که اصطلاح ملک ورثه ای دقیق تر است، زیرا ملک موروثی می تواند به ملکی اشاره داشته باشد که از طریق تولد به یک فرد منتقل شده است.

در اینجا چند مثال از ملک ورثه ای آورده شده است:

خانه ای که از پدر به پسر به ارث رسیده است.
زمین کشاورزی که از مادر به دختر به ارث رسیده است.
فروشگاهی که از اجداد به نوادگان به ارث رسیده است.
شرکتی که از بنیانگذار به فرزندانش به ارث رسیده است.
ملک ورثه ای می تواند برای صاحبان آن مزایای زیادی داشته باشد. به عنوان مثال، ملک ورثه ای معمولاً دارای ارزش زیادی است و می تواند به عنوان منبع درآمدی برای صاحبان آن باشد. همچنین، ملک ورثه ای می تواند به عنوان یک سرمایه گذاری بلندمدت محسوب شود.

شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای

خرید و فروش ملک ورثه ای دارای شرایط خاصی است که باید رعایت شود. در غیر این صورت، معامله ممکن است باطل باشد و خریدار نتواند ملک را به نام خود سند بزند.

در اینجا شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای آورده شده است:

گواهی انحصار وراثت: یکی از مهم ترین شرایط خرید و فروش ملک ورثه ای، داشتن گواهی انحصار وراثت است. این گواهی توسط شورای حل اختلاف صادر می شود و به موجب آن، ورثه قانونی متوفی و میزان سهم الارث آنها مشخص می شود.

رضایت همه وراث: در صورتی که تصمیم به فروش کل ملک ورثه ای باشد، باید رضایت همه وراث جلب شود. در صورت عدم رضایت یکی از وراث، خریدار می تواند از طریق دادگاه اقدام به الزام فروش ملک توسط سایر وراث کند.

اهلیت طرفین معامله: طرفین معامله خرید و فروش ملک ورثه ای باید دارای اهلیت قانونی باشند. این بدان معناست که آنها باید عقل، بلوغ، و رشد داشته باشند.

مشروعیت معامله: معامله خرید و فروش ملک ورثه ای باید مشروع باشد. به عنوان مثال، اگر ملک ورثه ای دارای معارض باشد، معامله باطل است.

در اینجا چند نکته مهم برای خرید و فروش ملک ورثه ای آورده شده است:

قبل از خرید ملک ورثه ای، حتماً گواهی انحصار وراثت را بررسی کنید. این گواهی باید توسط شورای حل اختلاف صادر شده باشد و به امضای همه وراث رسیده باشد.

حتماً از اهلیت قانونی فروشنده اطمینان حاصل کنید. اگر فروشنده یکی از وراث است، باید از رضایت سایر وراث نیز مطمئن شوید.

قبل از امضای قرارداد خرید و فروش، ملک را به دقت بررسی کنید. مطمئن شوید که ملک دارای معارض نیست و مشکل حقوقی ندارد.

خرید و فروش ملک ورثه ای می تواند یک معامله سودآور باشد. با این حال، مهم است که قبل از انجام معامله، تمام شرایط و نکات حقوقی را رعایت کنید تا دچار مشکل نشوید.

مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای

خرید و فروش ملک ورثه ای دارای مراحل خاصی است که باید رعایت شود. در اینجا مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای آورده شده است:

**1. ** احراز مالکیت: اولین قدم در خرید و فروش ملک ورثه ای، احراز مالکیت ملک است. این کار با بررسی اسناد ملک، مانند سند مالکیت، صورتجلسه تفکیک، و نقشه ثبتی، انجام می شود.

**2. ** دریافت گواهی انحصار وراثت: برای فروش کل ملک ورثه ای، باید گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف دریافت شود. این گواهی مشخص می کند که چه کسانی ورثه متوفی هستند و میزان سهم الارث آنها چقدر است.

**3. ** مذاکره با وراث: در صورتی که تصمیم به فروش کل ملک ورثه ای باشد، باید با همه وراث مذاکره شود تا رضایت آنها جلب شود. در صورت عدم رضایت یکی از وراث، خریدار می تواند از طریق دادگاه اقدام به الزام فروش ملک توسط سایر وراث کند.

**4. ** عقد قرارداد خرید و فروش: پس از توافق با وراث، باید قرارداد خرید و فروش ملک تنظیم شود. این قرارداد باید به امضای همه وراث برسد.

**5. ** انتقال سند ملک: پس از تنظیم قرارداد خرید و فروش، باید سند ملک به نام خریدار منتقل شود. این کار در دفترخانه اسناد رسمی انجام می شود.

نکات مهم:

قبل از خرید ملک ورثه ای، حتماً گواهی انحصار وراثت را بررسی کنید. این گواهی باید توسط شورای حل اختلاف صادر شده باشد و به امضای همه وراث رسیده باشد.

حتماً از اهلیت قانونی فروشنده اطمینان حاصل کنید. اگر فروشنده یکی از وراث است، باید از رضایت سایر وراث نیز مطمئن شوید.

قبل از امضای قرارداد خرید و فروش، ملک را به دقت بررسی کنید. مطمئن شوید که ملک دارای معارض نیست و مشکل حقوقی ندارد.

در اینجا برخی از نکات مهم برای خرید و فروش ملک ورثه ای آورده شده است:

حتماً از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید. وکیل می تواند شما را در تمام مراحل خرید و فروش ملک ورثه ای راهنمایی کند و از حقوق شما محافظت کند.
به یاد داشته باشید که خرید و فروش ملک ورثه ای می تواند پیچیده و زمان بر باشد. بنابراین، صبور باشید و تمام مراحل را به دقت انجام دهید تا دچار مشکل نشوید.

احراز مالکیت ملک ورثه ای

به دو روش انجام می شود:

1. بررسی اسناد ملک: اولین قدم در احراز مالکیت ملک ورثه ای، بررسی اسناد ملک است. این اسناد شامل موارد زیر است:

سند مالکیت: سند مالکیت اصلی ترین مدرک مالکیت ملک است. در این سند، نام مالک ملک، آدرس ملک، و مساحت ملک قید شده است.

صورتجلسه تفکیک: در صورتجلسه تفکیک، مساحت و موقعیت ملک در پلاک ثبتی مشخص می شود.

نقشه ثبتی: نقشه ثبتی، موقعیت ملک را در محدوده ثبتی نشان می دهد.

2. بررسی گواهی انحصار وراثت: گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف صادر می شود و مشخص می کند که چه کسانی ورثه متوفی هستند و میزان سهم الارث آنها چقدر است. در صورتی که ملک ورثه ای به نام متوفی باشد، با بررسی گواهی انحصار وراثت می توان مالکیت ملک را به ارث رسیده تشخیص داد.

در صورتی که ملک ورثه ای به نام دیگری باشد، باید بررسی شود که آیا ملک به صورت صلح یا بیع به متوفی منتقل شده است یا خیر. در صورتی که ملک به صورت صلح یا بیع به متوفی منتقل شده باشد، با بررسی اسناد مربوط به این انتقال، می توان مالکیت ملک را به ارث رسیده تشخیص داد.

در صورتی که ملک ورثه ای دارای معارض باشد، یعنی شخص دیگری ادعای مالکیت ملک را داشته باشد، باید از طریق دادگاه اقدام به اثبات مالکیت ملک کرد.

در اینجا چند نکته مهم برای احراز مالکیت ملک ورثه ای آورده شده است اما حتماً از یک وکیل متخصص در امور ملکی کمک بگیرید. وکیل می تواند شما را در بررسی اسناد ملک و تشخیص مالکیت ملک راهنمایی کند.

صدور گواهی انحصار وراثت

گواهی انحصار وراثت یکی از مراحل بسیار مهم خرید و فروش املاک ورثه ای است .از شورای حل اختلاف صادر می شود و مشخص می کند که چه کسانی ورثه متوفی هستند و میزان سهم الارث آنها چقدر است. این گواهی یکی از مهم ترین مدارک لازم برای خرید ملک ورثه ای است.

برای دریافت گواهی انحصار وراثت، باید مدارک زیر را به شورای حل اختلاف ارائه دهید:

گواهی فوت متوفی
شناسنامه و کارت ملی وراث
سند مالکیت ملک
در صورت وجود، وصیت نامه متوفی
پس از ارائه مدارک، شورای حل اختلاف پرونده را بررسی می کند و در صورت احراز شرایط، گواهی انحصار وراثت را صادر می کند.

در صورتی که ملک ورثه ای به نام یکی از وراث باشد، آن وارث می تواند به تنهایی برای دریافت گواهی انحصار وراثت اقدام کند. در صورتی که ملک ورثه ای به نام چند وارث باشد، همه وراث باید برای دریافت گواهی انحصار وراثت اقدام کنند.

گواهی انحصار وراثت معمولاً ظرف مدت یک ماه صادر می شود.

مشاهده وصیت نامه متوفی

مشاهده وصیت نامه ی متوفی در خرید ملک ورثه ای بسیار مهم است. در صورتی که وصیت نامه وجود داشته باشد، ممکن است ملک به صورت کامل یا بخشی از آن به یکی از وراث یا شخص دیگری وصیت شده باشد. در این صورت، خریدار باید از این موضوع مطلع باشد تا بتواند معامله را به درستی انجام دهد.

در صورتی که ملک ورثه ای به صورت کامل به یکی از وراث وصیت شده باشد، خریدار باید با آن وارث معامله کند. در صورتی که ملک ورثه ای به صورت بخشی از آن به یکی از وراث وصیت شده باشد، خریدار باید با همه وراث معامله کند و رضایت آنها را جلب کند.

در صورتی که ملک ورثه ای به شخص دیگری وصیت شده باشد، خریدار نمی تواند ملک را خریداری کند.

بنابراین، در صورتی که قصد خرید ملک ورثه ای دارید، حتماً قبل از انجام معامله، وصیت نامه ی متوفی را مشاهده کنید. این کار به شما کمک می کند تا از حقوق خود مطلع شوید و معامله را به درستی انجام دهید.

بررسی وجود وراث صغیر

بررسی وجود وراث صغیر در مورد خرید و فروش ملک ورثه ای بسیار مهم است. در صورتی که در بین وراث، شخص صغیری وجود داشته باشد، باید از قیم یا ولی او اجازه گرفته شود تا معامله انجام شود.

بر اساس قانون مدنی، صغیر کسی است که به سن بلوغ شرعی نرسیده است. سن بلوغ شرعی برای پسر 15 سال تمام قمری و برای دختر 9 سال تمام قمری است.

در صورتی که ملک ورثه ای به صورت کامل یا بخشی از آن به یکی از وراث صغیر وصیت شده باشد، خریدار باید با قیم یا ولی او معامله کند. در صورتی که ملک ورثه ای به صورت کامل یا بخشی از آن به یکی از وراث بالغ وصیت شده باشد، خریدار باید با آن وارث معامله کند و رضایت قیم یا ولی وارث صغیر را نیز جلب کند.

بنابراین، در صورتی که قصد خرید ملک ورثه ای دارید، حتماً قبل از انجام معامله، وجود وراث صغیر را بررسی کنید. این کار به شما کمک می کند تا از حقوق خود مطلع شوید و معامله را به درستی انجام دهید.

بررسی وکالتنامه خرید و فروش ملک

بررسی وکالتنامه خرید و فروش ملک در مورد خریداری ملک ورثه ای بسیار مهم است. در صورتی که وکالتنامه وجود داشته باشد، خریدار باید از حدود اختیارات وکیل مطمئن شود تا بتواند معامله را به درستی انجام دهد.

در صورتی که وکالتنامه به صورت کلی تنظیم شده باشد، وکیل می تواند ملک را به هر کسی که بخواهد بفروشد. در صورتی که وکالتنامه به صورت خاص تنظیم شده باشد، وکیل فقط می تواند ملک را به شخصی که در وکالتنامه مشخص شده است بفروشد.

در صورتی که وکالتنامه به صورت کلی تنظیم شده باشد، خریدار باید از این موضوع مطمئن شود که وکیل از طرف همه وراث وکالتنامه داشته است. در صورتی که وکالتنامه به صورت خاص تنظیم شده باشد، خریدار باید از این موضوع مطمئن شود که وکیل از طرف شخصی که در وکالتنامه مشخص شده است وکالتنامه داشته است.

بنابراین، در صورتی که قصد خرید ملک ورثه ای دارید، حتماً قبل از انجام معامله، وکالتنامه خرید و فروش ملک را بررسی کنید. این کار به شما کمک می کند تا از حقوق خود مطلع شوید و معامله را به درستی انجام دهید.

مدارک لازم جهت خرید و فروش ملک ورثه ای :

مدارک هویتی خریدار و فروشنده: شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
گواهی حصر وراثت: این گواهی مشخص می کند که چه کسانی ورثه متوفی هستند و سهم الارث آنها چقدر است.
سند ملک: سند ملک باید به نام متوفی باشد.
اجازه نامه دادستان: در صورتی که در بین وراث، شخص صغیری وجود داشته باشد، باید از قیم یا ولی او اجازه گرفته شود تا معامله انجام شود.
گواهی مفاصا حساب مالیاتی: این گواهی مشخص می کند که مالیات ملک پرداخت شده است

در صورتی که ملک ورثه ای به صورت مشاعی باشد، ممکن است مدارک دیگری نیز لازم باشد. به عنوان مثال، اگر ملک ورثه ای به صورت مشاعی به چند نفر فروخته شود، باید از همه ی وراث رضایت نامه گرفته شود.

تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث

ر صورتی که یکی از وراث ملک ورثه ای را تصرف کند، سایر وراث می توانند اقدامات زیر را انجام دهند:

توافق با وارث تصرف کننده: در صورتی که وارث تصرف کننده، حاضر به همکاری باشد، سایر وراث می توانند با او توافق کنند که ملک را به صورت مشاعی یا مفروز بین خود تقسیم کنند.
شکایت به دادگاه: در صورتی که وارث تصرف کننده، حاضر به همکاری نباشد، سایر وراث می توانند به دادگاه شکایت کنند. در این صورت، دادگاه دستور رفع تصرف را صادر می کند.
توافق با وارث تصرف کننده

توافق با وارث تصرف کننده، بهترین راه حل برای حل مشکل است. در این صورت، سایر وراث می توانند با او مذاکره کنند و توافق کنند که ملک را به صورت مشاعی یا مفروز بین خود تقسیم کنند.

شکایت به دادگاه

در صورتی که وارث تصرف کننده، حاضر به همکاری نباشد، سایر وراث می توانند به دادگاه شکایت کنند. در این صورت، دادگاه دستور رفع تصرف را صادر می کند.

فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه

در دو صورت زیر امکان پذیر است:

1. در صورتی که همه ی وراث با فروش ملک موافق نباشند

در صورتی که همه ی وراث با فروش ملک موافق نباشند، می توانند به دادگاه مراجعه کنند و درخواست صدور حکم الزام به فروش ملک را کنند. در صورتی که دادگاه حکم به فروش ملک صادر کند، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد و سهم هر یک از وراث به او پرداخت می شود.

2. در صورتی که ملک ورثه ای قابل افراز نباشد

در صورتی که ملک ورثه ای قابل افراز نباشد، یعنی قابل تقسیم به قطعات جداگانه نباشد، دادگاه می تواند حکم به فروش ملک از طریق مزایده را صادر کند. در این صورت، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد و سهم هر یک از وراث به او پرداخت می شود.

مراحل فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه

برای فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، باید مراحل زیر را انجام دهید:

تنظیم دادخواست: باید دادخواستی تنظیم کنید و آن را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارائه دهید.
پرداخت هزینه دادرسی: باید هزینه دادرسی را پرداخت کنید.
تعیین وقت رسیدگی: دادگاه وقت رسیدگی تعیین می کند.
حضور در دادگاه: باید در وقت رسیدگی در دادگاه حضور داشته باشید.
صدور حکم: دادگاه پس از بررسی مدارک و مستندات، حکم می دهد.
اجرای حکم: حکم دادگاه توسط اجرای احکام مدنی اجرا می شود.
عواقب فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه

فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، ممکن است عواقب زیر را به دنبال داشته باشد:

کاهش قیمت ملک: در صورتی که ملک از طریق مزایده به فروش برسد، ممکن است قیمت آن کاهش یابد.
افزایش هزینه های حقوقی: فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، ممکن است هزینه های حقوقی را افزایش دهد.
بنابراین، فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، یک اقدام قانونی است که ممکن است عواقب مالی و حقوقی برای وراث به دنبال داشته باشد.

قوانین مربوط به فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه

قوانین مربوط به فروش ملک ورثه ای توسط دادگاه، در ماده 336 قانون مدنی و ماده 124 قانون آیین دادرسی مدنی آمده است.

ماده 336 قانون مدنی

هر گاه مال غیر منقولی که تقسیم آن ممکن نباشد بین ورثه به فروش رود، حاصل فروش بین آنها به نسبت سهم الارث تقسیم می شود.

با توجه به جزئیات حقوقی ملک ورثه ای بهتر است در این مورد با وکیل دادگستری مشورت نمایید.